问大家个问题，如果把_F_子留给子nv的话，你会选择什么方式呢？办理_F_屋等不动产的过户，通常有买卖、赠与、继承三种形式，身边有很多朋友对这其中的税收计算都有疑惑，纠结用哪种方式好。由于三种形式下涉及的税种多、减免税优惠nei容复杂，一直困扰着大家，本节课我就结He生活实际来聊聊这几种行为所涉及的那些税事儿，看看税法是如何影响不动产买卖、赠与、继承的。

_F_屋一类不动产交易会涉及到契税、增值税、个人所得税、印花税等几种税收。

先来说一说赠与。大家最为关心的就是亲属之间的_F_产赠与问题，比如丈夫赠与Q子，父M_赠与儿nv。_geng据财税〔2009〕78 号文件规定，_F_屋产权所有人将_F_屋产权无偿赠与配偶、父M_、子nv、祖父M_、外祖父M_、孙子nv、外孙子nv、兄弟姐妹或对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人，以及_F_屋产权所有人死亡，依法取得_F_屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人的情况，对当事双方均不征收个人所得税，其余情况需按 20% 缴纳。_geng据 2016 年《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》，涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权，免征增值税，其余情况按照 5% 征税。免增值税除了前面免除个人所得税里面的情形，还包括了离婚财产分割。也就是说，对于家庭财产分割、赠与、遗嘱继承免缴个人所得税、增值税、土地增值税。契税的话，只对配偶、法定继承人免税，在此之外的人，需要按规定缴纳契税。印花税，双方都要按照 0.05% 缴纳。 总结一下就是，将不动产赠与直系亲属的，不征个人所得税、增值税、土地增值税、契税，但是双方需要各缴纳 0.05% 的印花税。

第二种重要的方式就是买卖了。_F_产买卖契税的税率会跟家庭拥有的_F_屋tao数挂钩。对个人购买家庭唯一住_F_会征收 1% 或者 1.5% 的契税，以_F_子面积 90 平米为分界点。如果是二tao_F_、三tao_F_，相应会增加税费比率到 2% 或者 3% 。同时也会_geng据居住年限，征收增值税、土地增值税、个人所得税、印花税等等。居住不超过两年免征增值税。对于家庭唯一住_F_出售，居住不超过 5 年需要按 20% 缴纳个税，超过 5 年不用交。如果是非唯一住_F_不论是否超过 5 年，转移产权都需要按照 20% 缴纳个税。

那么继承又是怎样的呢？同赠与一样，将_F_产赠与或者通过遗嘱留给亲属，免征个税、增值税，法定继承人还免征契税。这里的亲属是指，配偶、父M_、子nv、祖父M_、外祖父M_、孙子nv、外孙子nv、兄弟姐妹。法定继承人就是从这里面去掉孙子nv、外孙子nv。如果说需要缴纳的费用，那就是印花税以及可能的公证费。需要指出的是，直系亲属之间的继承和赠予，不在限购范围，法律这样规定能够消除一些年轻人的顾虑，想接受父M_的赠与，又怕将来买新_F_有麻烦。法定继承、遗嘱继承、离婚财产分割、亲属赠与不动产一般无需公证，但目前仍有部分地区未取消上述强制公证要求。继承、赠予后的_F_产，虽然减免的多，需要缴纳税费比较少，但是如果将来准备再次出售，则需缴纳 20% 的个人所得税，满五年唯一住_F_除外。所以选择哪种方式，我们需要综He考虑，有时候不能只看眼前利益。

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